房貸要怎麼選-買房、房貸評估入門新手篇

買一間屬於自己的房子，在人生的財務規劃上，對大部分的人來說，算是一件終身大事，但房貸又要怎麼選呢？在購屋前除了預算、地點、格局等考量外，各家銀行的房貸方案選擇，也是一門學問。銀行會怎麼評估貸款額度以及利率？以及買房議價時，又要掌握哪些技巧呢？

房貸銀行評估的邏輯：物件

買房是終身大事，房貸的條件都會決定我們往後20年甚至30年的生活品質，因此了解銀行評估的邏輯就特別重要。一般來說，對銀行評估而言，首先分成，貸款的物件，和還款人的能力兩種。而物件上有以下幾種

1. 地段：對於銀行來說，估計現值和未來價值是參考依據，因此，該地段的重要性，和未來該地段的發展，兩者皆是評估考量點。
2. 房子的年份：房子的年份會影響到銀行估計未來的價值。因此若是年份過老，在銀行核貸的額度也會因此降低。
3. 建築方式：建築的結構也是影響到建物價值的一環。
4. 土地持有面積：房子會折舊，但土地不會，因此衡量土地價值也是重要的一環。因此，同樣條件的透天就會比大樓的條件要好，因為大樓持有的土地面積較小。
5. 屋況：屋況是否老舊，是否有嚴重漏水或者嚴重瑕疵等。
6. 周遭是否有嫌惡設施：對銀行來說，若是所有權人還不出錢來，因此抵押房產，嫌惡設施也會影響到法拍的難易度。

而借款人的還款能力，相較於物件本身是銀行所重視的，對於銀行而言，抵押房產只是風控的一環，銀行還是希望借款人會有較穩健的現金流，因此借款人的能力更為重要。

房貸銀行評估的邏輯：借款人的能力

1. 職業：對銀行來說，職業是否穩定和其任職公司絕對是考量要點
2. 收入：借款人的收入也是重要一環。因此若無固定薪轉，銀行不認為具備有按時還款的能力，這時就會需要提出財力證明。
3. 聯徵次數：若是聯徵次數過高，也會因此而影響到銀行的評估。
4. 信用分數：信用分數，自然也是銀行所評估的標準，所以在平時，適時和銀行往來，累積信用也是重要的。

買房所需要的成本

買房與房貸時，其實有大大小小的花費必須納入考量，也是容易忽略的隱形成本，因此我們列舉了細項可供參考。

1）仲介費：依照法規，仲介費不得高於成交總價的6%，房仲市場普遍以「買方付1～2%，賣方付3～4%」的規則收費，但有時房仲業者為求成交，買方也可以談到好的價格，就要依照手腕了。

2）代書費：市場行情約$2500-6000元整

3）住宅火險：＄500

4）地震險：＄1350

5）帳務管理費,徵信作業手續費：$4000-6000元

6）貸款設定登記規費：設定金額的0.1%，若貸款1000萬，則為1萬。

買房還有什麼小技巧？懂不懂買房差很多

要買到理想的房子，如果不是做足了功課是很難的，因此常聽到有很多人假日看房，看了半年以上才買到自己理想的房子，而在評估房價時，可以多訪查附近的售樓情況和實價登錄，若是附近售樓多而成交量少，這點可以作為和賣方議價時的條件。而可以確認開價金額跟實價登錄的差別，通常可以從開價的6~8折去開價，但這個環節通常已經是到了議價過程了。俗話說的好，知己知彼百戰百勝，可以訪查賣方賣房的原因，和建物的缺點，以這兩點來去和賣方斡旋，搭配了解附近行情，就不至於荷包大失血。不過，對於買不買房，千萬不要落入既定的思維，一定是買房好，或不要買房，必須要考量自己的人生規劃、財務能力和自身需求作為評估才不會為了買房而買房，最後背著重重的房貸。因此在買房前，也可以聯絡群繹顧問公司，透過專業財務顧問來協助，做好自身的財務規劃，才能幫自己做好良好的資產配比。

【名詞解釋】房屋貸款負擔率

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